Project IRR, Equity IRR - FCFF, FCFE 공식 / formula, calculation

IRR : 흔히들 말하는 '사업의 현재가치(NPV)가 0이 되도록 하는 할인율, 시장이자율'을 의미

Project IRR

: 프로젝트 회사 (SPC) 입장에서의 연간 평균 수익률이라고 할 수 있다. 회사 입장에서 매년 영속적인 사업을 영위한다고 가정, 초기 투자비와 지속적으로 발생하는 매출과 비용, 법인세를 고려한다. (대출금과 이자는 project IRR에 직접적으로 반영되지 않는다)

Project IRR은 Free Cash Flow to Firm (FCFF)을 기반으로 계산된다. 엑셀에서 XIRR or IRR로 계산하면 된다.

FCFF: 회사가 벌어들이는 매출에서 운영비와 유지보수 비용을 제외한 현금흐름.

(A) 운영현금흐름 이용

= cash flow from operating activities + interest expense - CAPEX

※ cash flow from operating activities = net income + non-cash expense + change in working capital

(B) 손익계산서 이용

= net income + interst expense + non-cash expense (ex. 감가상각) - change in working capital - CAPEX

= EBITx(1-법인세율) + non-cash expense (ex. 감가상각) - change in working capital - CAPEX

= EBIT - EBITx법인세율 + non-cash expense (ex. 감가상각) - change in working capital - CAPEX

= EBITDA - 법인세 - change in working capital - CAPEX

Equity IRR

: Equity holder(지분보유자)들의 레버리지 효과를 위해 조달되었기 때문에, 대출원리금 상환은 Project IRR이 아닌, Equity IRR에 반영된다. 즉, 대출원리금은 회사의 주인인 지분투자자들이 감당한다고 생각하면 된다.

Equity IRR은 Free Cash Flow to Equity holder (FCFE) 라는 현금흐름으로 계산된다.

FCFE

: 회사가 벌어드린 현금에서 모든 비용, 재투자비용, 원리금상환 금액을 제외한 후, 비로소 주주들에게 돌아가는 현금을 의미한다. 즉, 간단명료하게는 FCFF - 대출원리금 = FCFE로 생각한다.

= Net income + 감가상각 - change in working capital + net borrowing - CAPEX

= EBIT - interest - tax + 감가상각 - change in WC + (debt issued - repayment) - CAPEX

= EBITDA - interest - tax - change in WC + (debt issued - repayment) - CAPEX

Investment note