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강남구 갭 10-15억 아파트 정리 (기준: 250118) 갭주소지단지세대수사용승인59갭84갭학군 - 초등가까운 역공원Note10.0논현동아크로힐스논현36820140.010.0학동초선정릉역선정릉허가거래지역X11.0개포동디에이치아너힐즈1320201911.00.0 개포동역 허가거래지역X11.0개포동개포래미안포레스트2296202011.00.0구룡초(101~114), 포이초(115-131)매봉역양재천허가거래지역X11.4역삼동개나리푸르지오33220060.011.4도성초한티역양재천?84부터11.5삼성동래미안라클래시679202111.517.0언북초청담역한강허가거래지역ㅇ11.5역삼동역삼래미안1050200511.512.5도곡초한티역양재천? 12.1역삼동래미안그레이튼2차464201012.114.4대도초(104-105), 도곡초(101-103)한티역X초등학교.. 2025. 1. 28.
서울 강남구 토지거래허가구역 - 적용 동네, 규제, 해당 아파트 (기준: 250128)  토지거래허가구역에 적용되는 규제갭투자 불가2년간 실거주 의무강남구 토지거래허가구역압구정동: "주요 재건축단지"청담동, 삼성동, 대치동: "국제교류복합지구 및 인근지역"압구정과 나머지 세 곳은 토지거래허가구역 지정 사유가 상이함. 지정구분에 따라, 규제 유효기간이 다름. "주요 재건축단지": 2025. 4. 26까지 유효 "국제교류복합지구 및 인근지역": 2025. 6. 22.까지 유효토지거래허가구역 제도로 해당 지역 아파트 거래가 주춤하자, 인근 지역 집값이 뛰는 풍선효과로, 서울시 관점에서는 부동산 시장 실패 "서울시는 2023년 11월 상가와 업무용 빌딩은 토지 거래 허가 대상에서 제외했지만, 아파트 단지에는 규제를 유지해왔다. 이 지역 부동산 거래가 끊기면서 인근 개포동,.. 2025. 1. 28.
EBITDA, FCFF, change in working capital EBITDA: earning before interest, tax, depreciation and amortization= 영업활동으로 창출할 수 있는 현금흐름 공식= 손익계산서상 영업이익 + 현금흐름표의 감가상각비  감가상각비 찾는 법1) 손익계산서의 판관비 중, 감가상각비(depreciation) 및 대손상각비(amortization)2) 현금흐름표의 당기순이익(net income) 아래, '현금유출이 없는 비용'(depreciation/armotization으로 기입) Cash flow operation= Net income + depreciations - change in working capital   1) change in account receivable: 증가하면(>0), CF 감소 영향2.. 2024. 5. 5.
RCPS - 상환전환우선주 정의: 교환할 수 있고(Redeemable) 전환 가능한(Convertible) 우선주(Preference Shares) 분류: K-IFRS 적용받는 상장사는 부채로 인식 권리 1) 우선주를 보통주로 전환할 수 있는 '전환권' 2) 만기가 되면 투자금 상환을 요구할 수 있는 '상환권'이 있는 주식 비교 - 전환권만 있다면 주식의 일종 - 상환권의 존재로 RCPS는 채권으로 분류. 따라서 상환시 사점에 조율된 금리로 이자 수취 가능 투자자 입장 - RCPS 투자 후 기업가치가 올라야 함. RCPS를 다른 투자자에게 비싼 가격으로 넘기거나, 기업공개(IPO) 후 주식 시장에서 매각하는 방식으로 차익 실현 발행사 입장 - RCPS는 부채로 인식되기 때문에 회계적 부담을 감수. 취득가액과 상장후 시가 차이가 클.. 2024. 2. 23.
M&A - Due diligence / FDD FDD (재무실사) 범위 - 대상회사의 과거 3개년 또는 5개년간 재무실적을 파악 - 손익계산서, 재무상태표, 현금흐름표 분석 - Normalized EBITDA 파악 Overview Reported EBITDA (재무회계 기준의 EBITDA) + Management adjustment (seller가 제시하는 EBITDA 조정사항으로 일반적으로 공격적인 조정사항이 포함됨) = Management EBITDA (seller 조정사항이 반영된 EBITDA) + QoE adjustment (normalization items. management 조정사항이 제시될 경우, 이에 대해 accept or reverse 하게 되며, 추가적으로 누락된 EBITDA 조정사항 반영) = Adjusted EBITDA (N.. 2023. 12. 12.
M&A - Due diligence / CDD 매수자의 targeting 산업분석 - 시장규모 - 경쟁상황 - 성장성, 수익성 Target 선정 - 목적 및 중장기 전략 부합성 - 통합의 용이성 - 시너지 창출 가능성 대상기업 중 1st list up 선정 - 사업의 성격, 사업 포트폴리오 기준 - 규모 기준 - 재무적 적합성 - 정성적 요소 - 인수 가능성 매도자의 targeting - minor 투자 유치 vs 경영권 이전 - exit 방안 1) 지분 양도: 주체 주주. 매각금액도 주주. 간단 2) 영업 양도: 대상법인에게 매각금액 지급. 주총 결의, 주식매수청구권 행사 진행 필요 3) 청산: 외부매각 대비 청산 가치가 높은 경우. 법정절차를 거쳐 진행 인수전략 1) 지분양수도 - 대상회사의 주식 취득으로 경영권을 획득하거나 지분투자 - 우발부채.. 2023. 12. 12.
압구정 지구단위계획 2구역 - 신현대 압구정역, 현대백화점, 한강공원까지 모두 안고 있는 지구 신현대 9차/11차/12차 - 연식: 1982년 - 세대수: 1924세대 (총27개동) - 면적: 34평, 35평, 36평, 38평, 39평, 49평, 50평, 55평, 56평, 57평, 59평, 61평 - 한강근접단지: 116동, 117동, 115동, 113동 - 신통기획: 2700세대로 증가 - 신통기획 순서 중, 건축심의 임박 - 2구역 설계공모 당선작은 디에이그룹엔지니어링종합건축사사무소의 ‘더 오리진 아페제(APG)’다. 한강조망 100%를 통한 자산가치 극대화를 내세우고 조망권 확보에 힘을 실었다. 디에이건축은 단지 중앙에 11만9천여㎡(3만6천 평) 규모의 대형 원형 정원을 두고 ‘ㄷ’자 형태로 아파트 주동 6개를 배치했다. 모든 세대가.. 2023. 8. 27.
압구정 지구단위계획 1구역 - 미성1차 미성2차 1구역, 6구역: 단독 재건축 2~5구역: 서울시 신속통합기획으로 재건축 추진 중 신속통합기획: 최고 50층 내외 초고층 단지로 짓고 특화 디자인이 반영되면 층수는 최고 70층까지 지을 수 있다. 기획안 초안에 따르면 재건축 구역 중 압구정역과 가까운 일부 지역 용도가 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향된다. 200∼500%의 용적률을 적용받아 최고 50층 내외로 올릴 수 있게 된다. 3구역은 70층 초고층을 추진. 1구역 서초구와 바로 붙어있고, 가로수길 초입. 잠원한강공원 연결 신사중, 현대고 라이프미성 2차 - 연식: 1987년 - 세대수: 911세대 (총9개동) - 면적: 28평, 41평, 49평 (대지지분 11평, 17평, 21평) - 용적률: 233% - 한강근접 단지: 29동, 26동.. 2023. 8. 27.
전기 기본 용어 정리 (전하/전하량/전류/전압/전력/전력량 등) 전하(electric charge) 1) 회로를 돌아다니는 전기 2) 전기를 띈 입자 자체 3) 전하는 에너지를 갖는다 4) 모두 전자 = 양전하 + 음전하 5) 건전지: 고정된 전하 전하량: c(쿨롱) 1) 전자 1개가 갖는 전하량 2) 전하량의 증감 -> 에너지의 증감 -> 기능 변화 전기력 1) 전하 간에 작용하는 힘(쿨롱의 힘) 2) '음'전하 흐름의 원인 (척력/인력. 양극은 전자를 잡아당기고, 음극은 밀어냄) 전류(I): A(암페어), C/S 1) 회로의 임의의 단면을 매 초당 통과하는 전하량 2) 전하의 흐름 3) = 통과한 전하량(c) / 소요시간(s) 4) 5A: 1초당 5쿨롱의 전하량이 지나감 5) '양'전하의 흐름을 기준으로 전류 방향을 정함. 전자가 흐르는 방향은 전류의 방향과 반대.. 2023. 6. 6.
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